Cessione del quinto attiva e richiesta di un mutuo prima casa: cosa cambia per un militare

Sei un militare, hai 32 anni, una cessione del quinto attiva da 200 euro al mese per aver comprato l'auto due anni fa, e adesso vuoi comprare casa. Vai in banca per il mutuo e ti aspetti che la CQS non c'entri niente, visto che è già garantita e trattenuta automaticamente. Invece è la prima cosa che l'istruttore del mutuo guarda. Vediamo perché, e cosa puoi fare per non farti trovare impreparato.

Perché la banca la considera comunque

Quando valuti un mutuo, la banca non guarda solo il tuo stipendio lordo o netto: guarda quanto ti resta davvero libero ogni mese dopo tutti gli impegni fissi. Questo si chiama rapporto rata/reddito, o DTI (debt-to-income). Anche se la cessione del quinto è un debito "sicuro" e assicurato, la rata che ti viene trattenuta riduce comunque il reddito disponibile che potresti destinare alla rata del mutuo. Le linee guida prudenziali che le banche seguono in Italia indicano di solito che la somma di tutte le rate — CQS compresa — non dovrebbe superare il 30-35% del reddito netto mensile.

Un esempio con i numeri veri

Prendi Andrea, caporal maggiore dell'Esercito, stipendio netto 1.750 euro, con una cessione del quinto da 250 euro al mese ancora per 3 anni. Il suo margine "residuo" per una nuova rata, restando dentro la soglia prudenziale del 35%, è: 1.750 × 0,35 = 612 euro, meno i 250 già impegnati = 362 euro disponibili per il mutuo. Su un mutuo a 25 anni con un tasso fisso intorno al 3,5%, 362 euro di rata mensile permettono di finanziare grosso modo 75.000-80.000 euro, molto meno di quanto avrebbe ottenuto senza la CQS attiva.

Le tre cose che puoi fare prima di andare in banca

• Aspetta che la CQS sia più vicina alla scadenza. Ogni mese che passa, la rata residua pesa meno sul calcolo prospettico che alcune banche fanno considerando il debito in esaurimento — anche se non tutte lo fanno automaticamente, vale la pena chiederlo.
• Valuta l'estinzione anticipata parziale. Se hai liquidità da parte, chiudere o ridurre la CQS prima del mutuo libera reddito disponibile immediato e migliora il tuo DTI agli occhi della banca.
• Porta un piano di ammortamento aggiornato. Molti istruttori bancari, senza il documento in mano, calcolano la rata residua nel modo più prudente possibile (a volte sull'importo iniziale, non su quello attuale). Presentare tu stesso il piano aggiornato con il capitale residuo reale evita stime al ribasso.

Un punto a tuo favore, però

Essere militare gioca a tuo vantaggio in un altro senso: il tuo impiego è considerato tra i più stabili in assoluto dal sistema bancario italiano, alla pari della pubblica amministrazione. Questo significa che, a parità di DTI, un istruttore di mutuo può essere disposto a concedere condizioni leggermente più flessibili rispetto a un lavoratore con un contratto meno solido. Non compensa del tutto il peso della CQS sul calcolo, ma aiuta.

Se il tuo obiettivo è la prima casa e sai già che arriverà nei prossimi anni, il momento migliore per valutare la cessione del quinto è pensando anche a questo: quanto ti costerà in termini di margine quando servirà davvero il mutuo, non solo quanto ti costa la rata oggi.