Mutuo prima casa e cessione del quinto da pensionato: si possono avere insieme?
Maria, 68 anni, pensione netta 1.400€, cessione del quinto attiva da due anni con rata di 260€. Vorrebbe comprare un piccolo appartamento vicino ai figli e chiede un mutuo. La banca può dire di sì, ma parte già con due limiti che si sommano.
Il primo è l'età. Quasi tutte le banche fissano un tetto anagrafico per la fine del mutuo, tipicamente tra gli 80 e gli 85 anni del richiedente. A 68 anni, questo significa una durata massima realistica di 12-17 anni, molto meno dei classici 25-30 anni con cui si calcolano le rate basse.
Il secondo è il reddito già impegnato. La cessione del quinto occupa per legge il 20% della pensione netta. Le banche, per concedere un mutuo, applicano in genere un limite di sostenibilità complessivo (rata mutuo più altri finanziamenti attivi) intorno a un terzo del reddito netto mensile. Con 260€ già assorbiti dalla CQS su una pensione di 1.400€, restano circa 200€ di margine prima di sforare quella soglia — e su quella cifra, con una durata breve, il capitale mutuabile si riduce parecchio.
| Fattore | Effetto sul mutuo |
|---|---|
| Età al momento della richiesta | Riduce la durata massima concedibile |
| CQS già attiva | Riduce il margine di reddito disponibile per la rata mutuo |
| Garanzie aggiuntive (coobbligato, ipoteca su altro immobile) | Possono ampliare l'importo approvabile |
In alternativa al mutuo tradizionale, alcuni pensionati con la cessione del quinto già al massimo valutano il "quarto e quinto insieme" (cessione più delega di pagamento) per liquidità aggiuntiva senza passare da un mutuo ipotecario, oppure il prestito vitalizio ipotecario se sono già proprietari di un altro immobile. Sono strade diverse, da confrontare con calma prima di scegliere.
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